Знаете ли вы, с чего начинается организация бизнеса? Как показывает практика, это не всегда первоочередное получение лицензии, разрешений, заключения трудовых договоров с наемными работниками. Потенциальное помещение, в котором будет расположен ваш офис, не менее важный вопрос для открытия собственного дела. Предложенная тема – аренда нежилого помещения киев – актуальна не только для будущих предпринимателей, но и для опытных представителей бизнеса, владельцев нежилых помещений.
С чего начать и «где взять» в аренду коммерческую недвижимость?
Во-первых, помещение, которое вы выбираете в целях размещения будущего бизнеса, объективно повлияет на все его аспекты. Разница между «удачным» и «неудачным» помещением может стать решающим фактором в достижении успеха или, наоборот, довести до грани банкротства.
Перед началом поиска помещения целесообразным является составление четкого перечня требований, которым оно должно соответствовать, поскольку очень часто такие критерии, как минимальная площадь, расположение на конкретном этаже, наличие отдельного выхода, другие функциональные характеристики, имеют решающее значение для возможности осуществления определенного вида коммерческой деятельности. Кроме этого, учета требуют такие критерии, как доступность помещения, видимость и движение на улице, возможность размещения рекламных конструкций и информационных вывесок, конкуренция и бизнес «по соседству» и важнейший критерий – арендная плата за него.
Проверка контрагента
Аренда коммерческих помещений на вторичном рынке объективно обуславливает риски, требует не только проверки документов, удостоверяющих право собственности будущего арендодателя, но и проведение системного анализа таких составляющих, как наличие надлежащим образом оформленных полномочий представителя арендодателя, согласия совладельца арендованного помещения на заключение договора аренды коммерческой недвижимости, особенности налогового статуса контрагента и тому подобное.
Например, если это отдельно стоящее нежилое здание, необходимо выяснить, в чьем пользовании/владении находится земельный участок, возможно ли вообще заключение договора аренды, учитывая плановый вид будущей хозяйственной деятельности (особенно стоит обратить внимание на соблюдение лицензионных требований).
Важнейшим вопросом является проверка «истории» коммерческого помещения: последние отчуждения, наложенные аресты и запреты, есть ли в нем незаконные реконструкции. Целесообразным будет использование таких информационных электронных реестров, как Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, Единый государственный реестр судебных решений.
В каждом конкретном случае нужно уделить особое внимание правоустанавливающим документам, которые предоставляет контрагент-арендодатель, тщательно и всесторонне изучать и анализировать все положения договора, особенно в отношении порядка проведения расчетов между сторонами, определения оснований и особенностей привлечения к ответственности в случае нарушения его условий, а также оснований его расторжения и возврата средств. Как «свидетельствует» практика, чаще всего арендодатели предоставляют свой «выгодный» проект договора аренды, поэтому арендатору нужно предложить свои правки к такому договору, чтобы максимально себя защитить.
Особые условия
Учитывая тот факт, что «ключевой» целью, с которой осуществляется предоставление в аренду недвижимости коммерческого назначения, является получение прибыли арендодателем, часто возникают риски, связанные с необходимостью внесения изменений в договор, которые могут быть обусловлены объективными и субъективными причинами, среди которых наиболее распространенными являются недобросовестное или неправомерное поведение арендодателя, изменение ситуации на рынке недвижимости, изменение курса валют или чаще всего – предложение более высокой ставки арендной платы другим лицом.
В таком случае при заключении договора аренды коммерческой недвижимости сторонам необходимо уделить внимание урегулированию вопросов, касающихся определения оснований для пересмотра условий такого договора, в частности, в части, посвященной увеличению/уменьшению размера арендной платы, а также для его досрочного прекращения (предвидение возможности и оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем/арендатором при условии предупреждения контрагента в согласованный сторонами срок).
Регистрация местонахождение арендатора: «безопасно»?
Актуальным является вопрос о потенциальной возможности / невозможности использования адреса арендуемых помещений как официального местонахождения физического лица-предпринимателя или юридического лица. С целью защиты прав как арендатора, так и арендодателя избежание возможного конфликта сторон по урегулированию вопроса такого рода контрагенты при заключении договора должны четко указать это условие в договоре аренды.
Это обусловлено тем, что регистрация прежде всего имеет своим следствием определенные угрозы и риски для арендодателя: необходимо четко понимать, что по месту нахождения арендатора могут быть проведены различного рода плановые/внеплановые проверки контролирующими или даже правоохранительными органами.
